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| 재건축 vs 재개발 수익률 비교 총정리 |
한눈에 요약
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수익 잠재력: 재건축은 대지지분·용적률 개선과 브랜드 프리미엄이 강해 상방 여지가 크고, 재개발은 기반시설 개선과 신축 희소성으로 중장기 안정형 수익을 노리기 좋습니다.
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핵심 변수: 재건축은 재건축초과이익(재초환)·추가분담금, 재개발은 현금청산·보상·이주비가 수익률을 크게 좌우합니다.
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타이밍: 금리·정책 뉴스에 시장 변동성이 커질수록 사업 가시성(사업시행·관리처분 등)이 높은 구역 위주로 접근하는 것이 안전합니다.
1. 재개발·재건축, 무엇이 다른가?
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재개발: 노후·불량 주거지의 도로·공원·상하수도 등 정비기반시설 개선과 함께 주택을 새로 짓는 도시정비사업. 이해관계자(토지등소유자·세입자)가 많아 협의·보상 절차가 길어질 수 있습니다.
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재건축: 노후 공동주택을 헐고 다시 지어 용적률·평면·커뮤니티를 업그레이드하는 사업. 단지의 대지지분과 향후 브랜드 리빌딩 여지가 핵심입니다.
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최근 트렌드: 절차 간소화·전자투표 도입 등으로 초기 단계 추진 속도를 높이려는 정책 흐름이 이어지고 있으며, 신축 희소성이 부각될수록 완공 시점의 프리미엄 기대가 커집니다.
2. 재건축 vs 재개발: 수익 구조·리스크 비교
재건축은 변동성은 크지만 업사이드가, 재개발은 변수는 많지만 분산형 수익 구조가 장점입니다.3. ROI 계산 템플릿(다운로드 없이 바로 사용)
① 총투자금
= 매입가 + 취득부대비용(세금·중개·인지 등) + 권리가액/프리미엄 + 추가분담금(예상) + 금융비용 − 이주비/중도금 유입② 기대수익
= (입주/준공 시점 추정 시가) − 총투자금③ 연환산 수익률(러프)
= 기대수익 ÷ 총투자금 ÷ 보유연수민감도 분석(필수): 분양가·공사비·재초환·사업지연(이자)·세금 변수를 낙관/기준/보수 3가지 시나리오로 돌려 보세요.
4. 예시로 보는 손익 시뮬레이션(가정값)
4-1. 재건축 시나리오
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매입가 16억 + 부대비용 0.7억 + 추가분담금 1.8억 + 금융비용 0.5억 + 재초환 예상 0.8억 − 이주비 1.0억
→ 총투자금 18.8억 -
입주시가 22.5억 가정 → 기대수익 3.7억
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보유기간 6년 가정 → 연환산 약 3.3%
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민감도: 재초환이 0.8→1.6억으로 늘면 연환산이 2%대 초반까지 하락. ➜ 재초환·공사비 가정치를 보수적으로 잡는 것이 관건.
4-2. 재개발 시나리오
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지분 매입 10억 + 프리미엄 2억 + 부대비용 0.5억 + 추가분담금 1.2억 + 금융비용 0.4억
→ 총투자금 14.1억 -
입주시가 19.5억 가정 → 기대수익 5.4억
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보유기간 8년 가정 → 연환산 약 4.8%
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민감도: 분양신청 결과·현금청산·관리처분 지연 시 이자비용 증가로 3%대로 낮아질 수 있음. ➜ 타임라인·현금청산 요건을 가장 먼저 체크.
위 수치는 설명용 가정값입니다. 실제 판단은 대상지의 관리처분계획서·분담금 추정표·감정평가서와 인근 신축 분양가/준공가를 함께 보정하세요.
5. 2025 시장 맥락에서의 체크포인트
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가격·심리: 금리·정책 변수 노출이 커서 국면 전환 속도가 빨라졌습니다. 단기 급등 후엔 상승폭 둔화·조정을 염두에 두고 분할 접근.
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공급: 향후 몇 년간 완공 물량의 지역·시점별 편차가 큽니다. 신축 희소성이 예상되는 권역은 완공 프리미엄의 방어력이 상대적으로 높습니다.
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정책: 동의율·절차 완화, 전자화·표준 처리기한 등 기간 단축 시도가 이어집니다. 다만 실제 체감은 구청 심의·민원·소송에 따라 달라집니다.
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비용 변수: 재초환·공사비·분양가 규제는 단지별로 상이합니다. 동일 권역 내에서도 추정 부담금과 분담금이 크게 다를 수 있습니다.
6. 단계별 로드맵(요약)
재개발
정비구역 지정 → 추진위원회/조합설립(동의) → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분계획 인가 → 이주·철거 → 착공·분양 → 준공·입주
재건축
재건축진단/안전진단 → 정비계획/구역 지정 → 추진위/조합설립(동의) → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공·분양 → 준공·입주
로드맵이 같아 보여도, 재건축은 진단·재초환, 재개발은 보상·현금청산이 핵심 관문입니다.
7. Q&A
Q1. 재건축과 재개발, 어디가 수익률이 더 높나요?
A. 평균을 단정하긴 어렵습니다. 재건축은 업사이드가 크지만 변동성(재초환·공사비)이 크고, 재개발은 변수 관리(현금청산·보상)가 수익률을 가릅니다. 사업 가시성과 비용 시나리오를 보수적으로 잡았을 때 양쪽 모두 의미 있는 수익이 가능합니다.
Q2. 지금 진입해도 될까요?
A. 단기 뉴스에 흔들리기 쉬운 시기엔 사업시행·관리처분 등 ‘가시성 높은 단계’ 위주로, 분할매수·여유자금 전략을 추천합니다.
Q3. 재초환은 꼭 내나요?
A. 단지별로 다릅니다. 계산식·면제기준·부과 시점에 따라 부담금이 달라지므로, 0~보수치 범위를 두고 민감도 분석을 반드시 수행하세요.
Q4. 사업기간은 얼마나 걸리나요?
A. 지역·구역별로 편차가 큽니다. 최근엔 절차 간소화로 평균 기간 단축을 목표로 하지만, 실제 속도는 동의율·심의·민원이 좌우합니다.
8. 실전 체크리스트
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입지/수요: 역세권·학군·직주근접·생활편의, 인근 신축의 실거래가/전세가 방어력 확인
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용적률/대지지분: 재건축은 대지지분 우량 단지 우선, 재개발은 정비계획과 지분 구조 파악
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분담금·부담금: 재초환·추가분담금·이자 비용을 보수치로 가정해도 IRR이 (+)인지 검증
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타임라인: 구역 지정~관리처분의 달성 이정표와 지연 리스크(소송·민원) 체크
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현금청산 위험: 권리산정기준일, 세대합가, 분양신청 요건 등 탈락 케이스 사전 점검
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시공·원가: ㎡당 공사비 추정, 설계·커뮤니티 스펙, 브랜드 프리미엄 반영
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자금 계획: LTV/이주비/중도금 구조, 금리 변동 시 이자 민감도 확인
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출구 전략: 입주 후 전세·매각 두 경로의 세후 현금흐름 시뮬레이션
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